LOCAÇÃO

Arts. 564 a 578 do CC

Conceito:  Contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Arrendamento:  Estatuto da Terra/ Prédios Rurais

De Coisas: Código Civil

Prédios

- Residenciais: Lei 8245/91 – Lei do Inquilinato

- Não Residenciais

Classificação

- Bilateral, Oneroso, Consensual, Comutativo, Não-solene e de Trato Sucessivo (o uso não se esvai)

Características

- Natureza Consensual do contrato

- Temporariedade

- A entrega da coisa

- A periodicidade do Aluguel

- O exercício da posse pelo locatário

- A devolução da coisa, ao final.

Do Objeto:

Coisa móvel ou imóvel;  Infungível; Pode ser por inteiro ou frações; A inalienabilidade da coisa não constitui impedimento à locação.

Do Preço:

v  Aluguel ou remuneração;

v   Fixado pelas partes;

v  Arbitramento;

v  Ato governamental;

v  Sério, determinado ou determinável;

v  Em dinheiro ou misto;

v  Ver art. 17, 20, 42, 43, III, da Lei do Inquilinato

v  Vedada a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo;

v   Vedada exigência de pagamento antecipado;

v  Possibilidade Execução ou Resolução

OBRIGAÇÕES DO LOCADOR

Art. 566, CC

v  Entregar ao locatário a coisa alugada;

v   Manter a coisa no mesmo estado;

v   Garantir o uso pacífico da coisa;

OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

Art. 569, CC

v  Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e tratá-la como se fosse sua;

v   Pagar o aluguel nos prazos ajustados;

v   Levar ao conhecimento do locador as turbações, fundadas em direito;

v  Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu;

Pagamento do Aluguel

¢  Domicílio do devedor;  (quérable)

¢   Impostos e taxas;

¢   Penhor legal sobre os bens móveis;

¢  Recibo de quitação

Disposições Complementares

Art. 571

¢  Reaver a coisa locada antes do prazo – perdas e danos;

v   Devolução antes do prazo – multa contratual;

v   Regra não se aplica a locação de prédios;

v  Recibo de quitação;]

v  Tempo determinado – prazo estipulado

- Cessa sem notificação - 573

- Sem oposição – prorroga sem prazo – mesmo aluguel- 574

v  Locação sem prazo determinado - 575

         – notificação –  

- Uma vez notificado

- Se, não restituir

- Pagará o aluguel arbitrado pelo locador  e responderá pelo que ela venha a sofrer, mesmo no caso de dano caso fortuito;

- Não se aplica locação de prédios urbanos

Locação de Prédios – Lei 8.245/91

v  Qualquer prazo (temporário);

v   Superior a dez anos – necessita da vênia do cônjuge - art. 3º;

v  Reaver, devolver e transferência – multa pactuada proporcional, art. 4;

v  Multa dispensada se a devolução decorrer de transferência pelo empregador art. 4, § único;

v  Art. 6º, sem prazo determinado = denúncia/notificação de no mínimo 30 dias, para locatário resilir ao contrato.

v  Sublocação  e cessão – consentimento prévio e escrito, art. 13 a 16;

v  Responsabilidade subsidiária

v   Destinação do prédio – permanência

v   Reparos urgentes

v  + 10 dias – abatimento

v  + 30 dias – rescindir, art. 26

Locação de Prédios Urbanos

v  Prazo superior ou igual a 30 meses – por escrito – resolução independentemente de notificação;

v  - possibilidade de retomada

v   Denúncia vazia (sem motivos para explicação da resilição) e Denúncia cheia (é preciso que se encaixe num dos motivos da lei permite)

v  + 30 dias na posse, após findar o prazo de 30 meses – prorrogação prazo indeterminado, mantidas demais cláusulas e condições do contrato;

v  Mantida a prorrogação, a denúncia poderá ser feita após a concessão de 30 dias (para fazer a retomada ao proprietário do bem, basta notificação em 30 dias)

v  Prazo inferior 30 meses – por escrito - impossibilidade de retomada.

v   Denúncia cheia, art 47;

v  Morte do locador – herdeiros, art. 10;

v  Morte do locatário – subrogação – cônjuge, companheiro, herdeiros necessários e dependentes, art. 11;

v  Cláusula de Vigência: direito de que o contrato será respeitado no caso de alienação.

v  Separação, divórcio, dissolução – aquele que permanecer no imóvel – art. 12;

v  Comunicação do fiador por escrito;

v  Preferência – 6 meses – registro – 30 dias

v  Modalidades de garantia: caução, fiança,  seguro, cessão fiduciária de quotas de fundo de ivestimento – apenas uma, art. 37 e ss;

v  Contravenção penal – exigência aluguel adiantado, art. 43;

v  Exceção = temporada ou sem garantia (3meses), art. 48

v  A Lei de locação predial (Lei 8.245/91) divide as locações em dois grandes grupos: Locação residencial e não-residencial (empresarial). Segundo essa lei (art. 51) nessas locações, há o direito de renovação por igual prazo, desde que:

- I – O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

II – O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

III – O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo anos, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

¢  Se a locação abranger o fundo de comércio, o locador poderá retomar o imóvel para nele explorar a atividade econômica idêntica ao do locatário, sem o indenizar pela perda do ponto.

Procedimento Judicial

¢  Nos termos da Lei, o locatário pode pedir judicialmente a renovação do contrato de aluguel.  A ação judicial cabível é chamada renovatória e deve ser aforada entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato a renovar, sob pena de decadência do direito.

Proprietário terá 3 caminhos:

¢   aceita a renovação;

¢   aceita a renovação mas impugna as condições pedidas pelo locatário (prazo e valor)

¢   contesta a ação, requerendo sua retomada (exceção de retomada com sinceridade)

Direito do Locatário: O locatário terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de empresa, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

DESOCUPAÇÃO

Locatário que não entrega

- Pagar o aluguel imposto como sanção

- Responsabilidade por perdas e danos

- Riscos da Mora

Contrato Por Tempo Indeterminado

- Qualquer das partes pode findar, mas exige-se notificação de 30 dias

- Com notificação: se o locatários não restituir, cobra-se o aluguem imposto com sanção mais perdas e danos; se o locador pedir, somente perdas e danos.

Contrato onde o locatário pede para restituir

- Multa proporcional

Exceção: Lei do Inquilinato, art. 4º, §único